BONUS FACCIATE

La legge di bilancio 2020 ha disciplinato una nuova detrazione fiscale, il cd bonus facciate, con l’intento di abbellire i centri storici delle città incoraggiando i proprietari di immobili con la possibilità di detrarre il 90% delle spese sostenute in dieci anni.
Recentemente, l’Agenzia delle Entrate ha fornito i primi chiarimenti sugli adempimenti da seguire ai fini della fruizione della nuova detrazione.
A chi spetta il bonus facciate
Possono usufruire del bonus facciate i proprietari o i «detentori» dell’immobile oggetti dell’intervento (unica unità immobiliare come ville, villette o casali, purché in zone A e B, oppure condomini), quindi:

• proprietari
• usufruttuari
• nudi proprietari
• titolari di uso o abitazione.

Beneficiari possono anche essere i titolari di un contratto (registrato e in possesso del permesso del proprietario) di:

• locazione
• leasing
• comodato.

Anche i familiari conviventi (e conviventi di fatto) di possessori e detentori possono usufruire del bonus facciate.
Bonus esteso anche ai «promissari acquirenti» che, prima del rogito (ma con compromesso registrato), siano stati immessi nel possesso della casa.
Chi esegue i lavori in economia (cioè con il fai da te) potrà detrarre le spese di acquisto dei materiali.
Anche le imprese rientrano nel perimetro del nuovo sconto fiscale.
La detrazione dall’imposta lorda, infatti, può essere fatta valere ai fini sia dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) che dell’imposta sul reddito delle società (Ires).
Quindi, i soggetti Ires rientrano a pieno titolo nel perimetro del nuovo incentivo.

Misura della detrazione
Si può scontare il 90% delle spese sostenute, da ripartire in dieci quote annuali.
Per individuare il momento a partire dal quale spetta l’agevolazione occorre fare riferimento alla data dell’effettivo pagamento, indipendentemente dalla data di avvio degli interventi cui i pagamenti si riferiscono.
Quindi, un intervento avviato nel 2019 ma pagato nel 2020 consentirà di accedere al bonus facciate a pieno titolo.
La detrazione spetta solo sulle spese effettivamente sostenute e non su quelle che siano state rimborsate.
Eventuali contributi ricevuti dal contribuente devono essere sottratti dall’ammontare su cui applicare il bonus facciate.

Tipologia di lavori
Tutti i lavori devono servire al recupero o restauro della facciata. Sono quindi compresi:

• balconi
• fregi esterni

tutte quelle connesse alle opere edili, dalla semplice tinteggiatura o pulitura della superficie agli interventi su:

• grondaie
• pluviali
• parapetti
• cornicioni
• le parti impiantistiche coinvolte purché parte della facciata dell’edificio.

Il bonus spetta anche per la sola pulitura o tinteggiatura esterna, quindi, anche per la manutenzione ordinaria.
Se i lavori di rifacimento della facciata non sono relativi alla sola pulitura o tinteggiatura esterna, ma riguardano interventi influenti dal punto di vista termico o interessano più del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio devono soddisfare speciali requisiti di efficienza energetica.
Gli interventi possono riguardare solo le strutture opache con balconi e fregi delle facciate esterne, esclusi quindi infissi e finestre.

Sono comprese nel super bonus anche le spese per:

• perizie
• sopralluoghi
• progettazione lavori
• rilascio dell’attestazione di prestazione energetica.

I lavori di efficientamento energetico, obbligatori quando gli interventi profondi (rifacimento intonaci) supera il 10% della superficie disperdente lorda, possono beneficiare anch’essi della detrazione del 90 per cento.
Devono comunque rispondere ai requisiti tecnici molto precisi.
In ogni caso, se si effettuano lavori anche sui cortili interni (non visibili dalla strada), per esempio di risparmio energetico, questi non potranno beneficiare del 90% ma del 65 %, purché le spese siano distintamente contabilizzate.
Immobili “agevolabili”: la zona A e la zona B
Gli edifici, anche strumentali all’attività d’impresa, oggetto di intervento debbono trovarsi nelle zone A o B del territorio comunale come individuate dal Dm 1444/68, che in realtà non esistono più perché si sono sovrapposte norme regionali e comunali.
La zona A delle città è quella centrale e di pregio del comune: storica, artistica o di pregio dell’ambientale.
La zona B è quella con superficie coperta dagli edifici al 12,5%.
Il bonus esclude le zone C, D ed E delle città che sono le parti destinate a nuovi complessi insediativi.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate indica l’obbligo di farsi rilasciare una certificazione urbanistica degli enti competenti. Senza la certificazione non si può sfruttare il bonus.
Non tutti i comuni però dispongono di una cartografia adeguata e quindi potrebbe essere difficile procurarsi la certificazione.

Come e cosa fare
I contribuenti che intendono avvalersi del bonus facciate sono tenuti a:

• disporre il pagamento mediante bonifico bancario o postale da cui risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione e il numero di partiva iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato;
• comunicare preventivamente la data di inizio lavori all’azienda sanitaria locale territorialmente competente se tale comunicazione sia obbligatoria secondo le vigenti disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri;
• conservare le fatture comprovanti le spese effettivamente sostenute per la realizzazione degli interventi e la ricevuta del bonifico del pagamento;
• conservare le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia in relazione alla tipologia di interventi da realizzare o, nel caso in cui la normativa edilizia non lo preveda alcun titolo abilitativo, una dichiarazione sostitutiva in cui sia indicata la data di inizio lavori ed attestata la circostanza che gli interventi rientrino tra quelli agevolabili.

Per gli interventi influenti dal punto di vista termico, i contribuenti devono acquisire e conservare:

• l’asseverazione di un tecnico abilitato che certifichi la corrispondenza degli interventi effettuati ai requisiti tecnici previsti;
• l’attestato di prestazione energetica (APE) redatto da un tecnico non coinvolto nei lavori
• Infine, gli interventi di cui al bonus facciate possono rientrare anche in quelli che godono dell’Ecobonus o del Bonus ristrutturazione. Non è pertanto ammesso il cumulo tra le diverse detrazioni in riferimento alle medesime spese mentre è possibile fruire delle diverse detrazioni in riferimento a spese diverse.